DEn el sector inmobiliario, los análisis erróneos, presentados como verdades de sentido común, lamentablemente contaminan en gran medida el debate. Nos impiden comprender lo que está en juego y dónde se revelan las verdaderas palancas de la acción política. Un ejemplo entre otros: los precios de la vivienda estarían vinculados al nivel de las tasas de interés, escuchamos. Nuestra investigación requiere durante mucho tiempo demostrado que esto no es exacto.
Los precios de la vivienda tienen poco que ver con las tasas de interés y esto es bastante fácil de explicar. Así, el 75% de las personas que son propietarias de sus viviendas han terminado de pagar su crédito. Cuando revenden su propiedad para comprar otra, no necesitan endeudarse. Sólo entre el 10 y el 15 % de los propietarios, compradores primerizos durante los primeros años de amortización, están realmente preocupados por los tipos de interés.
Las diferencias muy significativas entre las dinámicas inmobiliarias de las distintas regiones francesas muestran claramente que las tarifas, que son homogéneas en todo el territorio, no son los principales determinantes de los precios inmobiliarios. Aquí hay una segunda afirmación falsa: aumentar el volumen de construcción es una forma de bajar el precio de la vivienda en áreas estrechas.
La mecánica de la oferta y la demanda.
Apoyando las estadísticas, mostramos la ausencia de una relación entre el ritmo de construcción y la evolución de los precios. Es una cuestión de orden de magnitud. En Francia hay 38 millones de viviendas y cada año se construyen unas 350.000. Empezar a trabajar en 100.000 más sólo cambia el grosor de la línea. Si de verdad quisiéramos que los precios de lo viejo bajen gracias al esfuerzo de la construcción, habría que multiplicar este esfuerzo por diez. Que está fuera de alcance.
Finalmente, la noción de “mercado ajustado” a la que se hace referencia muy a menudo también complica la comprensión de los mecanismos que operan en el sector inmobiliario. Al afirmar que la demanda de vivienda sería mayor que la oferta en determinados territorios, justificamos, una vez más, las nuevas construcciones.
Pero la oferta y la demanda siempre se ajustan en la realidad, con un pequeño retraso, a través de los cambios de precios. Y ante precios juzgados, acertadamente, demasiado altos en determinadas zonas geográficas, son posibles otras políticas distintas al aumento de la oferta local.
Fortalecimiento de la “metropolización”
En particular, la acción pública tiene el poder de alentar a las personas a establecerse en áreas con precios más accesibles, actuando para crear empleo allí y aumentando su atractivo. Sabemos que muchos franceses seguirían viviendo en pueblos pequeños. Se puede favorecer. ¡Esto es lo que solía llamarse planificación del uso de la tierra!
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