¿Pandemia? ¿Qué pandemia? Un vistazo a las cifras de compraventas de vivienda realizadas por extranjeros sirve para percatarse de que no queda ni rastro del paréntesis bajista del coronavirus. Desde el Colegio de Registradores apuntan que en 2022 el alcanzado el máximo de la serie histórica, con un peso del 13,8% sobre el total de las operaciones, un valor que sube a dos de cada dez casas según Euroval. “La demanda internacional se ha visto en la fortaleza del mercado residente español”, dice Luis Corral, director general de Foro Consultores Inmobiliarios, quien confirma que la mala racha se ha quedado atrás.
Este año, mientras que los nacionales bajarán una marcha debido al contexto hipotecario y la inflación persistente, los foráneos seguirán comportándose como si aquí no hubiera pasado nada. De hecho, las últimas fechas correspondientes al primer trimestre de 2023 contabilizaron más de 23.300 transacciones para estos compradores.
Con buena nota
Frente a la contención general, el empuje extranjero “se mantendrá impulado por un precio más competitivo frente a otras capitales europeas”, indica Alicia Coronil, economica jefe Singular Bank, apuntando dos motivos más: son compras-refugio ante la inflación y se apoya en un país que aprueba con nota en entorno como la seguridad o la calidad de vida.
Según Gumersindo Ruiz, director del servicio de estudios de Euroval, las comprasventas totales serán la clave, pues todo indica que irán a la baja, mientras que “la participación de los extranjeros se mantendrá o sufrirá”. El aluvión de compras que llegan desde fuera de nuestras fronteras suscita nuevamente debates: si este desaforado interés impacta al alza en los precios y si es necesario poner límites al ímpetu inmobiliario foráneo.
Compran mas caro
Un reciente informe del Banco de España indica que el coste de vida seguirá mostrando “resistencia a la baja” debido al desequilibrio entre la vida disponible y la presión compradora. Esta brecha entre oferta y demanda “puede parecer una contradicción cuando hay zonas donde sobran viviendas, pero están ubicadas donde el comprador no busca”, afirmó Luis Corral.
De la misma opinión es Coronil, que destaca que “el problema de la vivienda en España sigue siendo de oferta”, aludiendo a factores como el retraso de las licencias o la escasez de suelo. Otra razón en la que se basa el pronóstico del órgano supervisor para explicar la merma en la oferta y, por tanto, el tirón de los precios, es el extraordinario comportamiento del comprador internacional, tanto el que se muda a España para teletrabajar como el turista que acaba de adquirir una segunda residencia.
Los extranjeros compran mucha vivienda, ya precios superiores que los españoles. Los datos del Consejo General del Notariado reflejan que los extranjeros no residentes (2.558 euros/m²) y los residentes (1.668 euros/m²) mayores importados por una vivienda que los nacionales (1.553 euros/m²) en el segundo semestre de 2022.
Aunque en determinados territorios la influencia es más notable, ya que Euroval considera que no se puede afirmar que exista una relación generalizable entre extranjeros y precio, pues si correlacionamos precio medio de vivienda y porcentaje de extranjeros sobre total de compraventas, la correlación es muy baja, de apenas 0,3”, Matiza Ruiz.
El poder adquisitivo del comprador internacional marca la diferencia. El año pasado, los extranjeros que gastaron más de medio millón de euros en el mercado residente español abarcaron el 10,13% de las compras realizadas por extranjeros, otro hito en el histórico de los registradores. Desde este import y hacia arriba, la coyuntura económica pasa más de largo. «El mercado premium se mueve con reglas independientes al estándar y es más estable», señala Constanza Maya, directora de expansión y operaciones de Engel & Völkers, que asegura que «este tipo de cliente no se ve afectado por los incrementos de los tipos de interés, porque no suele requerir financiación externa”, tan bien aceptado que “las tomas de decisión son más largas y las ofertas más agresivas”.
Distintos ritmos
La renta media de la nacionalidad del comprador suele ir en línea con el precio medio de la provincia española donde se adquiere el inmueble. Del análisis de Euroval se desprende que, en aquellas con precios por encima de los 1.500 euros por metro cuadrado, el extranjero comprador principal es de une pays de renta high, pero en provincias por debajo de este valor, el foráneo proviene de un país de renta baja, una excepción de Murcia.
El reparto de nacionalidades da una pista. Los británicos con los líderes absolutos, con el 11,07% de las compraventas a extranjeros en 2022, concentrándose en la mitad de las provincias andaluzas, Murcia y Alicante. Los alemanes fueron los segundos, con un 9,47%, dominando en Baleares y Canarias. Tras ingleses (6,97%) y belgas (5,21%) se colocaron los marroquíes (5,15%), la nacionalidad que más compreró en diez provincias, y los rumanos (5,07%), que fueron los extranjeros más compradores en 20.
poner limites
El modelo de sol y playa no caduca nunca. Las seis provincias que superaron el 20% de peso en la compra de vivienda por extranjeros durante el 2022 tienen costa: Alicante (41,75%), Santa Cruz de Tenerife (34,95%), Baleares (34,38%), Málaga (44,48%) , Girona (28,21%) y Las Palmas (22,55%). “Alicante, Málaga, Valencia, Baleares, Murcia, Tenerife y Las Palmas representan más del 62% de todas las viviendas vendidas en el extranjero”, subraya Gumersindo Ruiz. Además, si a estas localizaciones se le suman Madrid y Barcelona, el conjunto abarcaría tres de cada cuatro transacciones internacionales. Esta alta concentración es vista como un motor para la economía, pero también tiene otra lectura: el acceso a la vivienda por parte del comprador local se ve comprometido.
Canadá aprobó en enero una ley que prohíbe a los extranjeros la compra residencial. Mientras, en Singapur se ha duplicado el impuesto que gravaba la vivienda adquirida por extranjeros hasta el 60%. El objetivo de ambas medidas es enfriar el mercado. ¿Podría hacerse algo similar en España? En las Islas Baleares, esta posibilidad se puso encima de la mesa de la Comisión Europea, pero Bruselas respondió con un no rotundo, amparándose en principios como la no discriminación por nacionalidad, así como en la libertad de residencia, de circulación de personas y de capitales
No obstante, sí que ha habito intendos dentro de la Unión Europea. “In Córcega se plantó create a special status to compare, vinculándolo a cinco años de residentncia permanente previa”, indica Joan David Janer, catedrático de la Universitat de les Illes Balear, pero “el margin de maniobra era nulo porque había que aprobarlo en Paris estaba en contra de la Constitución allí.
Otros ejemplos son Trentino-Alto Adigio, una provincia del norte de Italia en la que se fue más lejos: no solo se prohibió a no residentes, sino también a italianos que no vivian allí. El experto afirma que «cuatro países -Croacia, Malta, Dinamarca y Finlandia- se reservaron este derecho en su tratado de adhesión, pero España no lo hizo en el 86».
En cualquier caso, la puerta no está cerrada del todo. “Hay una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea para algunos municipios de Flandes que extrañan que, por motivos de interés general, sí era posible hacerlo, por lo que Baleares sí podría legislar en este sentido, pero se tiene que argumentar de forma objetiva y ser proporcional”, comentó Janer.
